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小戶型住宅市場供求分析
作者：佚名 時間：2003-6-19 字體：[大] [中] [小]
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一、小戶型住宅供求狀況分析
(一)小戶型住宅及供給狀況
1、小戶型住宅的概念。
目前關(guān)于小戶型還沒有一個嚴格規(guī)范的界定，不同的國家，不同的城市，由于其歷史、文化以及經(jīng)濟水平等眾多因素影響而有所不同。業(yè)內(nèi)認定的小戶型主要是從面積上來界定，一般3居在100平方米以下，2居在80平方米以下，1居在60平方米以下的即為小戶型。本文討論的小戶型以北京市為標準。
2、小戶型住宅供給狀況。
據(jù)專家分析，按北京房地產(chǎn)市場總需求500萬平方米計算，小戶型的需求在50萬平方米左右，大約占市場的10％。目前小戶型的供應(yīng)量遠遠滿足不了需求，因而，絕大多數(shù)項目中的小戶型一直處于熱銷狀態(tài)，銷售速度遠大于大戶型。但是大多數(shù)開發(fā)商對小戶型市場并不重視，現(xiàn)有多數(shù)小戶型是某個項目因銷售業(yè)績不好而采取的應(yīng)變措施。究其原因，主要有以下三方面：①目前小戶型相對于大戶型的利潤空間要小。因為小戶型的綜合投資高，同樣的面積，小戶型在設(shè)計上要比大戶型多占用隔斷及配套設(shè)施，其造價也就要高一些，而銷售價格卻要比大戶型低。②開發(fā)商對小戶型的長期回報率持懷疑態(tài)度。房地產(chǎn)專家認為，住房應(yīng)該提倡梯度消費，在土地資源越來越稀缺的情況下，不應(yīng)該提供“低梯”產(chǎn)品，而是新建高端住宅產(chǎn)品，讓淘汰下來的二手房承擔住房梯級消費市場“低梯”角色。當前的小戶型只是過渡性產(chǎn)品，將來隨著政策法規(guī)、銀行信用制度的完善，選擇小戶型的人可能很少。③某些地方政府規(guī)定不再大量建小戶型，這也在一定程度導(dǎo)致房地產(chǎn)市場上出現(xiàn)小戶型供給不足的原因。
(二)小戶型住宅的需求狀況和特點
1、小戶型住宅需求狀況。對小戶型住宅的需求在我國的一些大城市出現(xiàn)了熱銷的現(xiàn)象。如在北京，小戶型住宅銷售情況普遍不錯，銷售速度也較快。京昌路邊的“沙灘人家”，半年之內(nèi)基本銷售完。位于望京地區(qū)的“都市心海岸”在內(nèi)部認購期間一居室即被認購了100多套。上海榮聯(lián)小區(qū)把最后—棟房子由復(fù)式改為小戶型后，兩周內(nèi)就銷售一空；位于市中心的一些全裝修的小戶型公寓也出現(xiàn)了熱銷的現(xiàn)象，如靜安區(qū)的“藍朝部落”，坐落在新黃浦的“青年匯”，及位于虹橋地區(qū)的“虹橋首席”等幾百套小戶型房在短短數(shù)周內(nèi)即被搶購一空。這種現(xiàn)象引起了人們的關(guān)注和思考。
需要指出的是對小戶型住宅的需求各個城市是有差別的，不是所有城市都像京滬等大城市那樣熱銷。一般在經(jīng)濟發(fā)達的、人才流動比較大的大都市對小戶型的需求量較大，而內(nèi)地城市，或人才流動比較小的中小城市，當前對小戶型的需求則相對比較小。
2、對小戶型住宅需求的特點。市場上需求量大的小戶型住宅一般具有以下一些特點：雖然建筑面積最小可至20多平方米，大則不過80到100平方米。面積小并不等于檔次，小戶型房屋設(shè)計合理，功能齊全，在不影響居住的前提下，還具備會客、洗浴、做飯等功能；其地理位置一般是在市中心，以及稍遠但交通便捷的地方；小區(qū)的配套設(shè)施也比較齊全。
(三)小戶型住宅的供給應(yīng)滿足需求
目前，在房地產(chǎn)市場中對小戶型住宅的需求是比較大而急迫的。房地產(chǎn)市場上一直存在著一批特定類型的小戶型住宅需求者，這些需求者大致可以分為投資型和自住型：
1、投資型需求者。由于京滬等大城市，商務(wù)流動人口眾多，那些比鄰商務(wù)區(qū)域的小戶型具有一定的投資價值，況且小戶型可以用相對較低的投入，獲得相對較高的投資回報，因而往往被投資者所青睞。
2、自住型需求者。具體包括：①剛剛就業(yè)的或從外地調(diào)入的年輕人，乃至本地單身的白領(lǐng)。他們或者還沒有經(jīng)濟實力去購買大住宅，或者在組建家庭之前沒有必要購置大戶型住宅，或者本身不喜歡二手的中小戶型住宅，因為它雖然比較便宜，但房屋結(jié)構(gòu)及小區(qū)的配套設(shè)施都令人不盡滿意。②中低收入階層。他們沒有能力承擔大戶型很高的房價，也許一生就只能購買這種比較舒適、經(jīng)濟的能滿足居住生活各方面要求的小戶型，這個人群是小戶型經(jīng)濟適用房的最大需求者。③異地置業(yè)者。他們由于工作的關(guān)系暫時居住在異鄉(xiāng)，作為權(quán)宜之計，選擇購買小戶型，將來可以出租或出售，還可以獲得一定的回報。④外地父母與兒女團聚用。
當前，獨生子女一代已陸續(xù)參加工作乃至組建家庭，將來會有更多的年輕夫妻需要贍養(yǎng)四位老人，因而也會選擇購買小戶型給父母居住，這種趨勢在今后會更為明顯。
2001年7月，《北京青年報》策劃了一次對北京市民就經(jīng)濟適用房問題的調(diào)查，調(diào)查結(jié)果顯示：不同家庭收入的市民對于經(jīng)濟適用房的面積要求是不同的。家庭年收入在3萬元以下的人接近一半(44.9％)人希望面積在70平方米以下，而接近四分之三(72.1％)的家庭收入超過3萬元的人希望經(jīng)濟適用房面積在70-100平方米。綜合看來，希望經(jīng)濟適用房面積在100平方米以下的比例超過了90％。這些數(shù)據(jù)說明面積較小的房子是普通人的首選。
從近期來看，我國這些人口流動性大的京滬穗等大城市，對小戶型的需求是很急迫的，這與此前房地產(chǎn)市場小戶型供給長期不足有關(guān)，如果開發(fā)商們能盡早重視小戶型的開發(fā)，則會極大地緩和小戶型供給不足的狀況。從長期來看，我國大城市中小戶型的需求占房地產(chǎn)總需求的比重還會進一步提高，京、滬、成都等大城市出現(xiàn)小戶型熱銷的潮流也證明了這一發(fā)展趨勢。需求決定供給，房地產(chǎn)開發(fā)商應(yīng)該適應(yīng)市場的這一變化趨勢，按照市場對小戶型的需求進行開發(fā)建設(shè)，由此帶給需求者和開發(fā)商將是雙贏的結(jié)果。
二、房地產(chǎn)開發(fā)商及政府對小戶型住宅應(yīng)采取的對策
(一)房地產(chǎn)商對小戶型熱銷應(yīng)采取的對策。
1、房地產(chǎn)開發(fā)商應(yīng)提高對小戶型的認識，重視對小戶型的開發(fā)。雖然小戶型的利潤空間要小于大戶型，但目前我國京滬等地大戶型的銷售情況并不樂觀，大量大戶型的商品房閑置。與其片面追求開發(fā)利潤空間大的大戶型，積壓資金，不如開發(fā)需求急迫的小戶型，以較快的速度銷售出去，加快資金的周轉(zhuǎn)，以薄利多銷的方式運作。而且隨著將來房地產(chǎn)市場的不斷成熟，大戶型和小戶型的利潤空間會越來越接近，開發(fā)商單純依靠大戶型賺取更多利潤的想法不一定能實現(xiàn)。發(fā)達國家已經(jīng)出現(xiàn)小戶型回歸的趨勢。日本曾統(tǒng)計過若干個國家套型變化的情況，結(jié)果表明，當套型面積增加到130平方米左右時，就不再增長，然后又回落到80-100平方米。而歐洲自90年代以來，100平方米以下的小戶型已經(jīng)占到市場新增量的75％，成為市場銷售的主體。
2、經(jīng)濟適用房要以中小戶型為主是國家的規(guī)定。家庭規(guī)模小型化趨勢也決定我國未來對小戶型需求的持久性。隨著我國人口結(jié)構(gòu)的變化，越來越多的家庭成為獨生子女或無子女家庭，組建家庭的子女也很少與父母合住，因而小戶型的需求并不會如開發(fā)商所認為的那樣，只是過渡性的住宅。
3、房地產(chǎn)開發(fā)商開發(fā)小戶型時應(yīng)注意的問題：①地理位置的選擇方面。由于小戶型在近期的購買者多是年輕的創(chuàng)業(yè)者，多在市區(qū)內(nèi)工作，因而小戶型的位置必須在市中心或交通便捷的地鐵輕軌沿線，以方便他們上下班與出行。②在房屋的結(jié)構(gòu)設(shè)計方面。為避免小戶型將來因面積小而遭到淘汰的厄運，在建造和設(shè)計時應(yīng)采用先進的技術(shù)，如大跨度預(yù)應(yīng)力技術(shù)，就是戶與戶之間沒有承重墻，廚衛(wèi)管線進行適當處理，同一樓層的空間可以隨意組合，既可以是小戶型，也可以變成大戶型，甚至是1000平方米以上的超級戶型，戶與戶之間可以像積木一樣自由的組合。③在適應(yīng)市場需求方面。由于對小戶型的需求是社會中的特定人群，因而其需求量畢竟是有限的，所以在近期的小戶型的開發(fā)上，要注意不能一哄而起。從長期來看，我國居民對住宅需求的戶型也必然會出現(xiàn)小戶型回歸的趨勢，因而開發(fā)商應(yīng)當隨著市場需求的變化而及時地調(diào)整自己的開發(fā)計劃。
(二)政府對開發(fā)小戶型應(yīng)采取的政策措施。
1、經(jīng)濟適用房政策的制定要進行深入的調(diào)查研究。一個城市小戶型的需求大小，本市消費者的經(jīng)濟承受能力的大小，這是政府在制定政策之前必須加以考慮的。究竟是否大量興建小戶型經(jīng)濟適用房，政府應(yīng)當更多的考慮消費者的需求，多了解社會各界的意見和建議，如此制定的政策才能更符合實際的需求情況。
2、經(jīng)濟適用房的購買要實行真正的嚴格的準購制。據(jù)北京市2001年的統(tǒng)計，16％的經(jīng)濟適用房被中高收入者所購買。這既造成了經(jīng)濟適用房供應(yīng)緊張，又使得政府準備給低收入者的補貼給了中高收入者。只有加強對經(jīng)濟適用房購買者收入的甄別，實行嚴格的準購制，才能從根本上限制中高收入購買者進入經(jīng)濟適用房市場。